Inondation due à une canalisation de l'immeuble : la locataire et les bailleurs s'attaquent mutuellement, les deux demandes sont rejetées

Une locataire a poursuivi les propriétaires en raison de l'humidité après une inondation provenant des canalisations de l'immeuble, de la dégradation des conditions de la résidence et d'un lave-vaisselle en panne, et les bailleurs ont formé une demande reconventionnelle. Le tribunal a rejeté les deux demandes, mais a ordonné aux bailleurs de restituer à la locataire un dépôt de garantie de 7 000 ₪.

Les faits

La locataire louait un logement dans une résidence d'Eilat pour 5 400 ₪ par mois, et payait en plus 1 650 ₪ par mois de charges d'entretien et de services. L'appartement est au nom de la fille, et son père gère le bien pour elle et était l'interlocuteur habituel de la locataire. Le bail a été signé pour un an, du 1.6.2024 au 1.6.2025, puis prolongé d'une année jusqu'au 1.6.2026.

En août 2025, une canalisation d'eau de l'immeuble a éclaté et plusieurs appartements ont été inondés, dont celui de la locataire. Un désaccord est né sur le traitement de l'humidité, à l'issue duquel les propriétaires ont annoncé qu'ils ne renouvelleraient pas le bail pour une troisième année.

Les arguments des parties

La locataire a réclamé 36 800 ₪, en trois volets :

• 10 000 ₪ d'indemnisation pour des moisissures et de l'humidité non traitées, et pour une présentation des lieux comme un cadre familial et stable, alors qu'en réalité des locations de vacances à la journée y fonctionnent avec un fort roulement d'occupants ;
• 19 800 ₪, soit la moitié des charges d'entretien payées sur deux ans, au motif que les conditions de la résidence s'étaient fortement dégradées ;
• 7 000 ₪, la restitution de la garantie remise aux bailleurs.

Elle soutenait aussi que le lave-vaisselle était tombé en panne sans être réparé. Les bailleurs répondaient que la demande était infondée et visait à leur faire porter une responsabilité qui n'était pas la leur. Dans leur demande reconventionnelle, de 20 000 ₪, ils affirmaient que la locataire utilisait le logement aussi à des fins professionnelles, qu'elle n'avait pas payé à temps les charges de copropriété, les exposant à des intérêts et aux réclamations du conseil syndical, et qu'elle avait refusé de laisser entrer un entrepreneur pour réparer l'humidité afin de se créer un motif de procès.

La décision sur la demande de la locataire

Le tribunal a d'abord relevé que la plupart des griefs concernaient la résidence et la canalisation commune, qui relèvent du conseil syndical de la copropriété, lequel n'avait pas du tout été assigné. Pour ce seul motif, la demande devait être rejetée. Sur le fond non plus, les arguments n'ont pas été retenus :

• Les conditions de la résidence : la locataire avait prolongé le bail pour une deuxième année sans formuler la moindre réserve. Le témoignage d'un membre du conseil syndical a aussi révélé qu'après son départ, elle avait loué un autre appartement dans la même résidence. Pour le tribunal, ce choix de rester sur place affaiblit ses griefs. Il a ajouté qu'il n'était pas logique de réclamer le remboursement de charges sur deux années entières, y compris pour la période antérieure à la dégradation alléguée, et qu'aucune preuve n'avait été produite que les charges qu'elle paie aujourd'hui sont plus faibles.
• L'inondation : l'eau provenait d'une canalisation de l'immeuble et non d'une panne dans l'appartement lui-même, et c'est l'assurance de l'immeuble qui a été mise en jeu. Le père a expliqué que, selon les consignes de l'assureur, il fallait attendre que l'humidité sèche avant de réparer, et l'audience a montré que la coopération de la locataire pour organiser la réparation n'avait été que partielle. Les dégâts aux encadrements de portes et aux placards touchent les biens des propriétaires, pas ceux de la locataire. Quant à ses propres affaires, elle devait prouver le dommage par des reçus ou des documents, ce qu'elle n'a pas fait.
• Le lave-vaisselle : selon le bail, il ne fait pas partie de l'équipement de l'appartement, de sorte que les bailleurs n'ont pas à en fournir un autre.
• La garantie : l'affirmation selon laquelle les bailleurs détiennent une somme de 7 000 ₪ appartenant à la locataire n'a pas été contredite, et le mémoire en défense n'y faisait aucune référence.

La décision sur la demande reconventionnelle

La demande reconventionnelle a elle aussi été rejetée, faute de preuves. Il n'a pas été démontré que la locataire exploitait une activité depuis le logement ou y recevait des clients. Des appels téléphoniques ou des réunions sur Zoom liés à son travail ne transforment pas un logement en local professionnel, et son explication selon laquelle elle apporte une assistance par téléphone n'a pas été réfutée. Pour les charges de copropriété, aucune demande de paiement ni aucun document établissant une dette n'a été présenté, alors que la locataire a produit des justificatifs montrant qu'elle avait tout réglé. Quant au refus de laisser entrer l'entrepreneur, le tribunal ne l'a pas retenu contre elle, de même qu'il n'a pas reproché aux bailleurs le retard de la réparation. C'est elle qui a continué à vivre dans l'appartement humide, et les bailleurs n'ont pas prouvé avoir subi un préjudice. Le tribunal a eu l'impression que la demande reconventionnelle avait été introduite surtout comme contrepoids à celle de la locataire.

Le résultat

Les deux demandes ont été rejetées. Toutefois, les bailleurs doivent restituer à la locataire la garantie de 7 000 ₪, s'ils ne l'ont pas déjà fait. Aucune condamnation aux dépens n'a été prononcée : chaque partie supporte ses propres frais. Une demande d'autorisation d'appel peut être déposée devant le tribunal de district de Beer-Sheva dans un délai de 30 jours.

Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis. Il s'agit d'une décision de première instance, susceptible de recours.