Un bailleur encaisse un chèque de garantie sans préavis et doit rendre 11 151 ₪ à la locataire

Après sept ans de location, le bailleur a encaissé sans préavis un chèque de garantie de 30 000 ₪ et en a gardé 11 151 ₪ pour de prétendus dégâts. Le tribunal a jugé qu'il n'avait pas prouvé ces dégâts, l'a condamné à rendre la somme et a rejeté sa plainte en diffamation contre la locataire.

Les faits

Une locataire a vécu avec sa famille pendant sept ans, de 2018 à 2025, dans un appartement de cinq pièces à Herzliya. Selon le tribunal, les relations ont été bonnes tout au long de la période : le bailleur effectuait les réparations demandées et avait même investi 9 744 ₪ dans l'appartement avant la dernière prolongation du bail en 2024, et la locataire payait à temps et entretenait le logement.

À la fin de la location, le bailleur ne s'est pas rendu sur place et aucun état des lieux de sortie n'a été établi. Il affirmait que l'appartement avait été rendu avec des murs non repeints, des moustiquaires déchirées, des trous, de l'humidité et des portes cassées. Il a encaissé la totalité du chèque de garantie, 30 000 ₪, sans prévenir. Ce n'est qu'après des lettres de mise en demeure de l'avocat de la locataire et une plainte à la police qu'il a rendu 18 849 ₪, en gardant 11 151 ₪ (TVA comprise) pour couvrir une partie de travaux qui lui auraient coûté 18 703 ₪.

Deux demandes croisées

Le bailleur a réclamé à la locataire 38 900 ₪ pour diffamation, harcèlement menaçant et préjudice moral. Selon lui, les lettres de l'avocat le qualifiaient notamment de « voleur », et la plainte à la police était sans fondement. Il demandait aussi une injonction lui interdisant de le contacter ou de le dénigrer. La locataire, de son côté, réclamait 25 150 ₪ : le solde de la garantie, 4 000 ₪ d'honoraires d'avocat et 10 000 ₪ de préjudice moral. Elle soutenait avoir rendu un appartement repeint et en bon état, les défauts invoqués relevant de l'usure normale ou d'un manque d'entretien.

La demande du bailleur est rejetée

• Diffamation : les lettres n'ont été adressées qu'au bailleur lui-même, et il n'a pas été prouvé qu'un tiers les ait vues. Sans publication à un tiers, il n'y a pas de diffamation au sens de l'article 2 de la loi sur l'interdiction de la diffamation, même si le ton était virulent.
• Injonction : le tribunal des petites créances n'a pas le pouvoir de prononcer des injonctions, selon l'article 60(a) de la loi sur les tribunaux ; la demande a donc été radiée.
• Harcèlement menaçant : la loi en la matière permet d'obtenir une ordonnance contre un harcèlement futur, et non une indemnisation pour le passé. En outre, une lettre d'avocat et une plainte à la police dans un litige d'argent sont des démarches raisonnables pour défendre ses droits.
• Préjudice moral : ce n'est pas un fondement autonome, et les autres griefs ayant été rejetés, il n'y a pas lieu à indemnisation.

La demande de la locataire : la charge de la preuve pèse sur le bailleur

Sur la somme retenue, 8 000 ₪ hors TVA concernaient la peinture de l'appartement, et 1 450 ₪ hors TVA la réparation de la moustiquaire de la porte du balcon, d'un détecteur d'incendie et d'un volet de la pièce sécurisée (mamad). Le bail exigeait de rendre l'appartement peint en blanc et propre, mais prévoyait aussi une visite commune en fin de bail, la locataire ne devant repeindre que les murs portant des salissures ou des dégâts causés par elle et impossibles à nettoyer.

Le tribunal a jugé que le bailleur, qui n'avait pas inspecté l'appartement au départ de la locataire ni formulé de demande précise sur le moment, n'avait pas apporté la preuve requise. Il s'appuyait sur une vidéo envoyée par la nouvelle locataire, qui ne montrait qu'un seul mur. À l'inverse, la locataire a produit un reçu pour une peinture réalisée par un professionnel pour 4 000 ₪ peu avant son départ, et une vidéo montrant un appartement blanc et propre. Quelques défauts de finition ne justifiaient pas de lui imposer la réfection de toute la peinture.

Quant à l'humidité et aux écaillements, selon l'article 25H de la loi sur la location et le prêt, le locataire ne répond que des dégâts causés par un usage déraisonnable, les autres défauts incombant au bailleur. Il n'a pas été prouvé que l'humidité venait de la locataire plutôt que de problèmes d'étanchéité ou de l'usure. Les autres réparations n'ont pas non plus été prouvées comme dépassant l'usure normale, et un échange de 2020 montrait même que le bailleur avait déjà réparé une porte moustiquaire à ses frais.

Le tribunal a ajouté que l'article 25I(d) de la même loi oblige le bailleur à prévenir le locataire un délai raisonnable avant de réaliser une garantie et à lui laisser la possibilité de réparer. L'encaissement du chèque entier sans préavis a renforcé la conclusion que la retenue était illégale.

Le résultat

La demande du bailleur a été rejetée. Celle de la locataire a été largement accueillie : le bailleur doit lui rendre 11 151 ₪ et payer 1 100 ₪ de dépens pour les deux procédures, dans un délai de 30 jours. Les honoraires d'avocat pour les mises en demeure ont été refusés, car les petites créances sont conçues pour se dérouler sans avocat, et le préjudice moral a également été rejeté. Une demande d'autorisation d'appel peut être déposée devant le tribunal de district de Tel-Aviv-Jaffa dans les 30 jours.

Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis. Il s'agit d'une décision de première instance, susceptible de recours.