Un couple d'acquéreurs a reçu son appartement à Ashkelon avec six mois de retard et a demandé une indemnité devant le tribunal des petites créances ; le promoteur invoquait la guerre comme force majeure et estimait le dossier trop complexe pour cette juridiction. Le tribunal de district a refusé l'autorisation d'appel du promoteur et maintenu une indemnité de 35 100 ₪.
Les faits
Un couple a acheté à un promoteur un appartement à Ashkelon. Selon le contrat, dans sa version mise à jour, la livraison devait avoir lieu le 21.3.2024, mais les clés n'ont été remises que le 19.9.2024, soit six mois de retard.
Les acquéreurs ont saisi le tribunal des petites créances d'Ashdod. Ils demandaient l'indemnité prévue à l'article 5A de la loi sur la vente (appartements) : 3 900 ₪ par mois multipliés par 150 %, plus 2 000 ₪ pour préjudice moral, soit 37 100 ₪ au total.
Les arguments du promoteur
Le promoteur demandait le rejet de la demande d'emblée, pour trois raisons :
- Compétence : selon lui, le litige était complexe et relevait du tribunal de première instance (Shalom), pas des petites créances.
- Action de groupe : une demande d'action de groupe pour retards de livraison était déjà en cours contre lui, les acquéreurs feraient partie du groupe et auraient dû demander à en sortir avant d'agir seuls.
- Force majeure : le retard serait dû à des circonstances hors de son contrôle, dont la guerre « Glaives de fer », la pénurie de main-d'œuvre et de matériaux et des retards administratifs.
Le représentant du promoteur ne s'est pas présenté à l'audience du 31.5.2026, et le tribunal a statué le jour même sur la base des écritures. Il a jugé l'affaire de sa compétence et relevé que le promoteur n'avait apporté aucun commencement de preuve d'un lien entre la guerre et le retard de cet appartement précis. Les acquéreurs ont obtenu l'indemnité légale de 35 100 ₪, plus 2 000 ₪ de frais. Le préjudice moral a été rejeté.
La décision du tribunal de district
Le promoteur a demandé l'autorisation de faire appel. Il soutenait que la question était complexe et générale, qu'on n'avait pas tenu compte d'un incident médical ayant retardé son représentant en route vers l'audience, qu'il existait un risque de décisions contradictoires avec l'action de groupe, et que l'indemnité avait été calculée d'après le bail de l'appartement lui-même et non d'après le loyer d'un appartement comparable. Le tribunal a rejeté la demande sans même demander de réponse aux acquéreurs :
- Les petites créances sont compétentes. L'indemnité prévue par la loi sur la vente (appartements) repose sur un simple calcul arithmétique. Le tribunal des petites créances peut transférer un dossier au tribunal Shalom, mais c'est un pouvoir d'appréciation, pas une question de compétence, et le simple fait d'invoquer la force majeure ne justifie pas un transfert. Un transfert impose aux demandeurs des taxes judiciaires et des frais d'avocat ; leur choix des petites créances doit donc être respecté.
- La force majeure exige des preuves. Le promoteur n'a pas expliqué en quoi la guerre avait retardé son projet en particulier et n'a joint aucun document, ni dans sa défense ni dans sa demande d'autorisation d'appel. Sur le montant du loyer non plus, il n'a produit aucune preuve : les seules preuves étaient celles des acquéreurs.
- L'action de groupe ne fait pas obstacle. Tant que la demande n'est pas autorisée, il n'existe pas de groupe et rien n'empêche une action individuelle. Le tribunal a ajouté que l'action individuelle est la voie principale pour ce type d'indemnité, et a relevé que le promoteur lui-même avait demandé, dans l'action de groupe, son rejet au motif que le litige se prêtait à des procédures individuelles. Une telle attitude double, a-t-il jugé, ne se concilie pas avec l'obligation de bonne foi.
- L'absence à l'audience n'a rien changé. Le jugement a été rendu sur le fond, d'après les écritures, et non en raison de l'absence du représentant du promoteur.
Le résultat
La demande d'autorisation d'appel a été rejetée, et l'indemnité de 35 100 ₪ ainsi que les frais restent dus. Aucune réponse n'ayant été demandée, il n'y a pas eu de condamnation supplémentaire aux frais. Le tribunal a souligné que sa décision repose sur l'absence de détails et de preuves concernant la force majeure, et qu'elle ne constitue pas un précédent pour d'autres dossiers, qui seront tranchés selon les preuves présentées par les parties.
Ce qu'il faut retenir
- Votre appartement a été livré en retard ? Vérifiez la date de livraison mise à jour dans le contrat et calculez l'indemnité selon l'article 5A de la loi sur la vente (appartements). Si le montant entre dans le plafond, vous pouvez agir aux petites créances.
- Gardez les documents sur le loyer pendant la période de retard, par exemple un bail. Dans cette affaire, c'étaient les seules preuves du montant de l'indemnité.
- L'argument de la « guerre » ou de la « force majeure » ne suffit pas à lui seul. Le promoteur doit montrer, pièces à l'appui, comment l'événement a retardé votre projet précis.
- Une demande d'action de groupe pas encore autorisée ne vous empêche pas d'agir individuellement. Notez qu'après un jugement dans votre dossier, vous ne pourrez plus faire partie du groupe s'il est autorisé.
- Si vous êtes défendeur, présentez-vous à l'audience et produisez des preuves organisées dès la défense. Des affirmations générales sans justificatifs ne tiendront pas.
Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis. Il s'agit d'une décision de première instance, susceptible de recours.
