איחור במסירת דירה: אפשר לתבוע בתביעות קטנות, וטענת "מלחמה" צריך להוכיח

זוג רוכשים קיבל את דירתו באשקלון באיחור של חצי שנה ותבע פיצוי בבית המשפט לתביעות קטנות, והיזם טען שהמלחמה היא כוח עליון ושהתיק מורכב מדי לערכאה הזו. בית המשפט המחוזי דחה את בקשת היזם לערער והשאיר על כנו פיצוי של 35,100 ₪.

מה קרה

זוג רכש מיזם דירה באשקלון. לפי החוזה, בנוסחו המעודכן, הדירה הייתה אמורה להימסר ב־21.3.2024, אבל המפתח נמסר בפועל רק ב־19.9.2024, כלומר באיחור של שישה חודשים.

הרוכשים הגישו תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות באשדוד. הם ביקשו את הפיצוי הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות): 3,900 ₪ לחודש כפול 150%, ועוד 2,000 ₪ בגין עוגמת נפש, ובסך הכול 37,100 ₪.

טענות היזם

היזם ביקש לדחות את התביעה כבר בפתח הדרך, משלוש סיבות:

• סמכות: לטענתו, מדובר במחלוקת מורכבת שמקומה בבית משפט השלום ולא בתביעות קטנות.
• תובענה ייצוגית: נגדו כבר הוגשה בקשה לתובענה ייצוגית בעניין איחורי מסירה, והרוכשים נמנים לדבריו על הקבוצה, ולכן היה עליהם לבקש לצאת ממנה לפני שתבעו לבד.
• כוח עליון: האיחור נבע, כך נטען, מנסיבות שאינן בשליטתו, ובהן מלחמת "חרבות ברזל", מחסור בעובדים ובחומרים ועיכובים מול הרשויות.

לדיון שנקבע ב־31.5.2026 נציג היזם לא הגיע, ובית המשפט פסק באותו יום על סמך כתבי הטענות. הוא קבע שהתיק בסמכותו, ושהיזם לא הציג אפילו ראשית ראיה לקשר בין המלחמה לבין האיחור בדירה הזו. הרוכשים קיבלו את הפיצוי הסטטוטורי, 35,100 ₪, ועוד 2,000 ₪ הוצאות. הרכיב של עוגמת הנפש נדחה.

ההכרעה בבית המשפט המחוזי

היזם ביקש רשות לערער. הוא טען שהשאלה מורכבת ורוחבית, שלא התחשבו באירוע רפואי שעיכב את נציגו בדרך לדיון, שיש חשש להכרעות סותרות מול ההליך הייצוגי, ושהפיצוי חושב לפי חוזה שכירות של הדירה עצמה ולא לפי שכר דירה של דירה דומה. בית המשפט דחה את הבקשה בלי לבקש תשובה מהרוכשים:

• תביעות קטנות מוסמכות. הפיצוי לפי חוק המכר (דירות) הוא חישוב חשבוני פשוט. בית המשפט לתביעות קטנות רשאי להעביר תיק לבית משפט השלום, אבל זה שיקול דעת ולא היעדר סמכות, ועצם העלאת טענת כוח עליון אינה מצדיקה העברה. העברה מטילה על התובעים אגרות ושכר טרחה, ולכן בחירתם בתביעות קטנות ראויה לכבוד.
• כוח עליון דורש ראיות. היזם לא פירט כיצד המלחמה עיכבה דווקא את הפרויקט שלו ולא צירף מסמכים, לא בכתב ההגנה ולא בבקשת רשות הערעור. גם על גובה שכר הדירה הוא לא הביא שום ראיה, כך שהראיות היחידות היו של הרוכשים.
• ההליך הייצוגי אינו חוסם. כל עוד הבקשה לא אושרה, לא קיימת קבוצה ואין מגבלה על תביעה אישית. בית המשפט הוסיף שתביעה אישית היא הדרך המרכזית לפיצוי כזה, וציין שהיזם עצמו ביקש בהליך הייצוגי לדחות את הבקשה בטענה שהמחלוקת מתאימה להליכים פרטניים. התנהלות כפולה כזו, נקבע, אינה מתיישבת עם חובת תום הלב.
• ההיעדר מהדיון לא שינה. פסק הדין ניתן לגופו, על סמך הכתובים, ולא בגלל שנציג היזם לא הגיע.

התוצאה

בקשת רשות הערעור נדחתה, והפיצוי של 35,100 ₪ וההוצאות שנפסקו נשארו בתוקף. מאחר שלא התבקשה תשובה, לא נפסקו הוצאות נוספות. בית המשפט הדגיש שההחלטה נשענת על כך שהיזם לא פירט ולא ביסס את טענת הכוח העליון, ושאין לראות בה תקדים לתיקים אחרים, שבהם ההכרעה תלויה בראיות שהצדדים יציגו.

הכתבה מתארת פסק דין שפורסם, בתמצית ובשפה פשוטה, ואינה מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. שמות הצדדים הושמטו. פסק הדין ניתן בערכאה דיונית, וייתכן שיוגש עליו ערעור.