Défauts dans les parties communes sept ans après la livraison : l'action n'était pas prescrite et le promoteur est condamné

Le comité représentatif d'un immeuble d'habitation de Netanya a poursuivi le promoteur qui l'avait construit pour des défauts d'étanchéité, de canalisations et des affaissements de pavage dans les parties communes, et le promoteur a invoqué la prescription et l'expiration des périodes de contrôle et de garantie. Le tribunal a rejeté ces moyens préliminaires, jugé que le promoteur avait perdu son droit de réparer et l'a condamné à une indemnisation partielle, tout en refusant le remboursement de travaux d'étanchéité que le comité avait fait réaliser lui-même.

Les faits

L'immeuble, de 9 étages et 41 logements, a obtenu son « formulaire 4 » en octobre 2013. Le 10.11.2013, un procès-verbal de livraison des parties communes a été signé, et les appartements ont été remis en décembre 2013. Dès la première année d'occupation sont apparues des infiltrations d'humidité, des affaissements des pavés autobloquants dans la cour et le parking, ainsi que d'autres défauts. Au fil des années, les habitants et le comité se sont adressés à plusieurs reprises au promoteur et à l'entrepreneur exécutant ; une mise en demeure a été envoyée en juin 2019, et l'action a été introduite en novembre 2020.

En cours de procédure, le tribunal a désigné un ingénieur comme expert judiciaire. Entre-temps, en raison de fuites répétées, le comité a fait réparer en 2022 17 gouttières et conduites d'égout pour un coût de 42 316 ₪ TVA comprise, puis en 2024, l'humidité s'étant aggravée d'un côté du bâtiment, il a fait réaliser une étanchéité extérieure par travaux sur cordes pour 128 700 ₪ TVA comprise.

Les arguments des parties

Dans ses conclusions, le comité a réclamé environ 280 000 ₪, comprenant le coût de l'étanchéité de 2024, le montant fixé par l'expert et les frais d'expertise. Il soutenait que le promoteur avait eu de nombreuses occasions de réparer sans le faire correctement.

Le promoteur soutenait que l'action était prescrite, les parties communes ayant été livrées en novembre 2013 et l'action introduite sept ans plus tard, et que les périodes de contrôle et de garantie prévues par la loi sur la vente (appartements) étaient expirées. Il affirmait aussi qu'une partie des défauts résultait de l'usure et d'un mauvais entretien par les habitants, qu'on ne lui avait pas donné l'occasion de réparer, et que la demande relative aux canalisations constituait un élargissement interdit du litige, puisqu'elle ne figurait pas dans l'assignation.

La décision

Prescription : le tribunal a expliqué que, dans l'action d'un comité portant sur les parties communes, on ne s'en tient pas automatiquement à la date du procès-verbal de livraison. Il faut rechercher quand la cause d'action est réellement née et, selon l'article 8 de la loi sur la prescription, lorsque les faits étaient inconnus du demandeur, le délai court à partir de leur découverte. Ici, il a été prouvé que l'humidité et les affaissements sont apparus à partir de la mi-2014 et durant l'hiver 2016 ; l'action a donc été introduite à temps.

Périodes de contrôle et de garantie : le procès-verbal de livraison indiquait expressément que la vérification portait « sur les manques uniquement », de sorte qu'il n'y a pas eu de livraison complète et régulière. En outre, le promoteur avait été informé des défauts dès la première année. Le tribunal a ajouté que, même une fois ces périodes écoulées, la loi n'exclut pas une action en responsabilité délictuelle ou contractuelle ; mais il appartient alors au demandeur de prouver lui-même l'origine du défaut et le lien de causalité.

Droit de réparer : le tribunal a jugé que le promoteur l'avait perdu. Il avait eu de nombreuses occasions depuis 2014, les réparations avaient échoué et, dans une déclaration au tribunal de décembre 2021, il avait indiqué préférer une indemnisation financière à une réparation en nature.

Ce qui a été accordé et ce qui a été rejeté :

• Le tribunal a retenu le rapport de l'expert, qui évaluait les défauts imputables au promoteur à 49 000 ₪ hors TVA. En a été déduite une somme de 3 000 ₪ que l'expert avait recommandée uniquement à titre gracieux, pour un point dont la norme a été publiée après la délivrance du permis de construire.
• Les réparations des canalisations ont été admises : l'assignation visait déjà les fuites provenant des gouttières communes, et les travaux visaient à limiter le dommage causé par ces mêmes défauts ; il n'y a donc pas d'élargissement du litige.
• La demande relative à l'étanchéité de 2024 a été rejetée : les travaux ont été réalisés de manière autonome, sans supervision de l'expert, et aucun lien de causalité direct avec les travaux de construction d'origine n'a été prouvé.
• Les défauts d'humidité à l'intérieur de certains appartements ont été attribués à l'usure et à l'entretien ; dans un appartement, la moisissure a été imputée à une aération insuffisante.

Le résultat

Le promoteur a été condamné à verser au comité 46 000 ₪, majorés de 25 % (11 500 ₪) parce que les travaux seront confiés à un entrepreneur extérieur, et de 5 000 ₪ de supervision technique, soit au total 62 500 ₪ hors TVA. Il remboursera en outre 42 316 ₪ au titre des réparations des canalisations. Compte tenu de l'admission partielle de l'action, le tribunal a accordé 20 000 ₪ de frais de procédure et 15 000 ₪ d'honoraires d'avocat TVA comprise. Les sommes doivent être payées dans les 30 jours. Le jugement est susceptible d'appel.

Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis. Il s'agit d'une décision de première instance, susceptible de recours.