Deux acquéreurs d'appartements ont poursuivi la société qui avait construit l'immeuble pour des malfaçons, avant la fin de la période de garantie et sans lui donner une réelle possibilité de réparer. Le tribunal de district leur avait refusé toute indemnisation pour les malfaçons, mais la Cour suprême a renversé cette décision : la règle est de réduire l'indemnité au coût de la réparation pour l'entrepreneur, et non de la supprimer.
Les faits
Deux acheteurs ont chacun acquis un appartement dans un immeuble d'habitation construit par une société de promotion et de construction. Les contrats de vente ont été signés en 2016 et 2017, et les appartements remis en mars et avril 2021. Après leur emménagement, les acheteurs ont invoqué de nombreuses malfaçons et ont demandé à la société de les réparer.
En janvier 2022, avant même la fin de la période de garantie (« période de vérification »), tous deux ont déposé une action commune de 240 942 ₪, sur la base du rapport de leur propre expert. La société a soutenu que l'action était prématurée, contraire à l'article 4B de la loi sur la vente (appartements), et qu'on ne lui avait pas donné l'occasion de réparer. L'expert désigné par le tribunal a évalué le coût des réparations effectuées par l'entrepreneur lui-même, en précisant que si l'entrepreneur n'avait pas de droit de réparer, il fallait y ajouter 20 %.
Le parcours devant les juridictions inférieures
Le tribunal de première instance (Shalom) a jugé que les acheteurs n'avaient pas donné à la société une occasion adéquate de réparer : l'un a agi après une seule demande, et pour l'autre rien ne justifiait d'agir pendant l'année de garantie, sauf pour un défaut de la porte de la pièce sécurisée (mamad), pour lequel la société avait bien eu l'occasion de réparer sans le faire. Le tribunal a donc réduit l'indemnité au coût de la réparation pour la société elle-même. Il a accordé à l'un des acheteurs 24 177 ₪ (dont 3 000 ₪ pour préjudice moral lié à la porte du mamad) et à l'autre 40 248 ₪, et a condamné la société à 9 000 ₪ de frais.
Le tribunal de district a accueilli l'appel de la société. Selon lui, toute indemnisation, même réduite, vide de son sens le droit de réparer de l'entrepreneur. Il a supprimé l'indemnité pour les malfaçons, sauf pour la porte du mamad, a maintenu les 3 000 ₪ de préjudice moral et a annulé les frais.
La question tranchée
L'acheteur qui agit pendant la période de garantie, sans donner au vendeur une occasion adéquate de réparer, perd-il totalement son droit à être indemnisé pour des malfaçons prouvées, ou l'indemnité est-elle seulement réduite ? La Cour suprême a relevé que la jurisprudence connaissait deux approches et qu'il était temps de choisir entre elles.
La décision
La Cour suprême, à l'unanimité, a posé la règle de l'« indemnisation ajustée ». Ses principaux motifs :
- L'article 4B(a) impose à l'acheteur de donner au vendeur l'occasion de réparer, mais ne prévoit pas que celui qui ne le fait pas perd son indemnisation. Quand le législateur veut supprimer un droit, il le dit expressément, comme il l'a fait dans la loi sur le contrat d'entreprise.
- Le but de l'article est de permettre à l'entrepreneur de réparer lui-même et à moindre coût, non de l'exonérer de sa responsabilité pour des malfaçons prouvées.
- Selon le principe de minimisation du dommage, celui qui n'a pas limité son préjudice ne perd que la part qu'il aurait pu éviter, pas toute l'indemnité.
- L'indemnisation ajustée préserve la bonne incitation : l'acheteur ne touche pas le coût de la réparation au prix du marché, et l'entrepreneur ne tire aucun profit de la livraison d'un appartement défectueux.
- La loi sur la vente (appartements) est une loi de protection du consommateur, destinée à protéger l'acheteur.
Selon la nouvelle règle, l'indemnité correspond en principe à ce que la réparation aurait coûté au vendeur s'il l'avait effectuée lui-même. En l'espèce, l'écart était de 20 %, et il peut être plus important dans d'autres cas. Dans des cas exceptionnels de mauvaise foi flagrante et d'obstruction délibérée au mécanisme de réparation, une réduction plus forte est possible, et dans des cas extrêmes, même la suppression de l'indemnité, ce comportement pouvant aussi se refléter dans les frais. À l'inverse, si l'acheteur avait une raison légitime de refuser la réparation, par exemple une véritable crise de confiance avec l'entrepreneur, il peut obtenir une indemnisation complète.
Le résultat
La demande d'autorisation d'appel a été examinée comme un appel et accueillie. Le jugement du tribunal de district a été annulé et celui du tribunal de première instance rétabli. La société a été condamnée à 5 000 ₪ de frais envers chacun des acheteurs.
Ce qu'il faut retenir
- Vous découvrez des malfaçons dans un appartement neuf ? Signalez-les par écrit à l'entrepreneur, donnez-lui une vraie possibilité de réparer et conservez une trace de chaque demande.
- Agir pendant l'année de garantie sans permettre la réparation ne supprime pas l'indemnité, mais la réduira probablement au coût de la réparation pour l'entrepreneur.
- Un défaut urgent que l'entrepreneur n'a pas réparé après une demande en bonne et due forme peut justifier une action avant la fin de la période de garantie.
- Si vous avez une raison sérieuse de refuser que l'entrepreneur répare, comme une perte de confiance profonde, documentez-la : elle peut justifier une indemnisation complète.
- La mauvaise foi, par exemple faire délibérément obstacle à la réparation, peut coûter cher, en indemnité comme en frais.
Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis. Il s'agit d'une décision de première instance, susceptible de recours.
