Infiltrations venant du voisin du dessus : l'appartement est resté vide, le voisin et son assureur paieront les loyers perdus

Un propriétaire dont l'appartement a été endommagé par des infiltrations venant de l'appartement du voisin du dessus, et qui est resté vide depuis mars 2023, réclamait environ 423 000 ₪ au voisin et à son assureur de responsabilité civile, surtout pour des loyers perdus. Le tribunal a partiellement accueilli la demande : il a accordé les loyers depuis le départ de la locataire jusqu'à la date de la décision ainsi que les frais de réparation, et rejeté les demandes au titre de l'arnona, de l'impôt sur le revenu, du remplacement d'une armoire et d'une injonction de réparer.

Les faits

Le demandeur est propriétaire d'un appartement loué, au premier étage d'un immeuble ancien à Ramat Gan. Début décembre 2022, la locataire a signalé de l'humidité dans plusieurs pièces et de l'enduit qui tombait dans la chambre. Le propriétaire a contacté le voisin du dessus par des dizaines de messages et d'appels, et un plombier envoyé par lui a constaté que l'eau venait de chez le voisin. Celui-ci l'a renvoyé vers son assureur de responsabilité civile, qui a répondu qu'il n'envoyait pas d'artisans et a demandé un devis.

À la fin du bail, fin février 2023, la locataire a refusé de le prolonger à cause de l'humidité et est partie. Depuis, l'appartement est vide. Le propriétaire a payé 12 900 ₪ pour deux séries de travaux, en avril et en octobre 2023, après que le voisin eut affirmé avoir réglé le problème chez lui, mais l'humidité est revenue à chaque fois. L'assureur n'a accepté de verser que 1 755 ₪.

La demande portait sur 423 054 ₪, dont 327 800 ₪ de loyers perdus de mars 2023 à fin 2027, ainsi que des frais de réparation, l'arnona (taxe municipale) et les factures, l'impôt sur le revenu et le remplacement d'une armoire murale.

Qui est responsable de l'humidité

Le voisin et son assureur soutenaient que l'humidité venait de l'âge de l'immeuble, d'eaux de pluie entrant par des fissures et d'un manque d'entretien du propriétaire lui-même, et que leurs propres contrôles n'avaient révélé aucune fuite active. L'ingénieur désigné par le tribunal a relevé six défauts chez le voisin, dont une baignoire fissurée et rouillée, un raccord d'évacuation détaché, un regard de visite bouché au béton et un tuyau cassé sur le balcon, avec une correspondance totale entre leur emplacement et les zones endommagées en dessous. Lors d'une seconde visite, il a constaté que les défauts n'avaient pas été réparés et que les plafonds présentaient encore environ 20 % d'humidité.

Le tribunal a adopté cette expertise. Il a expliqué que l'absence de fuite active ne prouve rien, car l'humidité reste piégée dans le béton, et a noté que les rapports produits par les défendeurs eux-mêmes allaient dans le même sens. Le voisin a d'ailleurs reconnu lors de son contre-interrogatoire que la tuyauterie de son appartement était pourrie. Seule l'humidité du balcon sud et de la cuisine a été exclue de sa responsabilité. Le voisin et l'assureur sont donc tenus solidairement. Le tribunal a aussi relevé qu'il était inadmissible de présenter à l'expert de nouveaux rapports pour la première fois en contre-interrogatoire.

Le propriétaire aurait-il dû louer malgré tout ?

Les défendeurs soutenaient que le propriétaire n'avait pas limité son préjudice en laissant un appartement vide à Ramat Gan pendant plus de trois ans, et que le logement ne répondait pas à la définition d'un logement impropre à l'habitation figurant dans la loi sur la location et le prêt. Le tribunal a rejeté ces arguments. L'expert a établi que l'appartement était impropre à l'habitation depuis mars 2023, et même s'il avait été possible d'y vivre, on ne peut attendre d'un propriétaire qu'il loue un logement dont l'enduit tombe et où la moisissure est prévisible. Seul le voisin pouvait faire la réparation, et le propriétaire a agi raisonnablement. La définition de la loi sur la location vise les relations entre bailleur et locataire, pas cette question.

L'assureur invoquait aussi les articles 61, 65 et 67 de la loi sur le contrat d'assurance. Le tribunal a précisé que l'obligation de limiter le dommage prévue par cette loi pèse sur l'assuré, c'est-à-dire le voisin, et non sur le tiers lésé. L'argument du retard a lui aussi été rejeté, car une fuite antérieure de 2019 avait été réparée et le dommage actuel est apparu en décembre 2022.

Ce qui a été décidé

• Réparations : 12 900 ₪ pour les travaux effectués et 6 000 ₪ pour une réparation future, plus la TVA, soit 19 980 ₪ au total.
• Loyers : de mars 2023 jusqu'à la date de la décision, selon l'estimation d'une évaluatrice mandatée par le propriétaire : 5 300 ₪ par mois en 2023, 5 550 ₪ en 2024 et 5 800 ₪ en 2025 et en 2026, plus les intérêts. L'estimation a été retenue bien que l'évaluatrice soit une parente, faute de contre-expertise. Aucune indemnité n'a été accordée jusqu'à fin 2027, car le défaut pourrait être réparé avant.
• Charges de copropriété, eau et électricité : 2 908 ₪.
• Rejetés : l'arnona, car il était possible de demander à la municipalité une exonération selon l'article 330(1) de l'ordonnance sur les municipalités pour un bien endommagé et inhabitable ; l'impôt sur le revenu, qui aurait de toute façon été payé sur les loyers ; et le remplacement de l'armoire, jugée en bon état.
• Injonction de réparer : rejetée, car demandée pour la première fois dans les conclusions finales, et il est douteux que le tribunal de première instance soit compétent pour l'ordonner. Le propriétaire peut demander la réparation dans une procédure séparée.

Il faut déduire de ce montant les 1 755 ₪ déjà versés. Les défendeurs paieront aussi les frais du propriétaire sur justificatifs, des honoraires d'avocat de 23,6 % du montant accordé, et 3 000 ₪ supplémentaires pour avoir joint une nouvelle preuve à leurs conclusions sans autorisation. Le montant final n'étant pas encore calculé, la décision sera complétée par un jugement chiffré, susceptible d'appel devant le tribunal de district dans les 60 jours de sa signature.

Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis. Il s'agit d'une décision de première instance, susceptible de recours.