Chute de mosaïque d'un immeuble ancien : l'action contre les promoteurs rejetée pour prescription

Le syndicat d'un immeuble d'habitation à Nahariya et un résident ont poursuivi les promoteurs en raison de la chute de carreaux de mosaïque des façades, en invoquant un vice caché de la structure. Le tribunal a rejeté la demande, principalement pour prescription, et a condamné les demandeurs à 80 000 ₪ de frais.

Les faits

L'immeuble a été construit à la fin des années 1990, a reçu son certificat d'occupation (« formulaire 4 ») en mars 1998 et a été habité entre 1998 et 1999. Ses murs extérieurs sont revêtus de carreaux de mosaïque, et il se trouve à environ 500 mètres de la mer. En décembre 2023, environ 25 ans après l'emménagement, le syndicat de copropriété et l'un des propriétaires ont intenté une action contre les promoteurs qui avaient construit l'immeuble.

Selon les demandeurs, en 2019 des parties des murs extérieurs ont commencé à se dégrader et à tomber, et ce n'est qu'à la lecture de l'expertise d'un ingénieur mandaté cette année-là qu'ils ont compris que le problème était plus profond : un enrobage de béton trop mince sur les barres d'acier, qui aurait provoqué des infiltrations d'eau, de la rouille et la poussée du revêtement vers l'extérieur. Il s'agirait selon eux d'une « non-conformité fondamentale » au sens de la loi sur la vente (appartements), touchant à la stabilité et à la sécurité de l'immeuble. Ils demandaient une injonction de réparer ou, à défaut, une indemnisation, et ont évalué la demande, pour le calcul des taxes judiciaires, à 2 000 000 ₪.

Les promoteurs soutenaient que l'action était prescrite depuis longtemps, que les résidents connaissaient la chute des carreaux depuis de nombreuses années, et que celle-ci résultait de l'usure naturelle et du défaut d'entretien.

La décision : l'action est prescrite

Le délai de prescription pour une telle action est de sept ans. Les demandeurs invoquaient la règle de la « découverte tardive », selon laquelle le délai ne court qu'à partir du moment où le dommage ou les faits fondant l'action sont connus du demandeur, à condition qu'il n'ait pas pu les découvrir plus tôt en faisant preuve d'une prudence raisonnable. Le tribunal a écarté cet argument :

• Les témoignages ont montré que la chute des carreaux était visible dès le début des années 2000 et s'est aggravée au fil des ans. Des résidents ont déclaré l'avoir observée au fil des années, et le demandeur lui-même a reconnu l'avoir vue jusqu'en 2017. La tentative de la présenter comme « une pierre ici, une pierre là » n'a pas convaincu.
• Aucune aggravation particulière en 2019 n'a été prouvée. Selon une membre du comité de l'époque, ce qui a poussé les résidents à agir, c'est le succès d'une action similaire dans un immeuble voisin.
• La date de découverte ne dépend pas du moment où le demandeur choisit de commander une expertise. Celui qui voit des signes de dommage doit les faire vérifier dans un délai raisonnable. Ici, pendant des années, les résidents n'ont fait aucune expertise technique, ne se sont pas adressés aux promoteurs et n'ont pas entretenu le revêtement.
• Le tribunal a également retenu contre les demandeurs qu'ils n'avaient pas produit l'expertise initiale de 2019, alors qu'ils y étaient tenus, et qu'ils avaient attendu plus de quatre années supplémentaires avant d'agir, malgré le danger pour la sécurité qu'ils disaient avoir découvert.

Le tribunal a distingué ce cas du jugement rendu pour l'immeuble voisin, où le bâtiment avait été inspecté auparavant par deux ingénieurs qui n'avaient pas décelé le dommage caché. Ici, en revanche, aucune inspection n'avait été faite.

Sur le fond aussi : aucune responsabilité prouvée

Bien que ce ne fût pas nécessaire, le tribunal a examiné aussi les arguments des demandeurs sur le fond. L'experte désignée par le tribunal avait attribué aux promoteurs 72,5 % de la responsabilité, principalement pour un défaut de collage des carreaux. Le tribunal s'est écarté de sa conclusion : au moment de la construction, il n'existait pas de norme israélienne sur le collage de la mosaïque (une telle norme n'a été adoptée qu'en décembre 1998), et l'experte elle-même a reconnu qu'après 25 ans il est impossible de vérifier la qualité de la colle. Il est en outre apparu que la durée de vie d'un tel revêtement en milieu marin, sans entretien, est d'environ 20 ans, et que l'entretien incombe aux résidents.

Le prétendu défaut d'enrobage du béton n'a pas non plus été prouvé. Le rapport de laboratoire sur lequel s'appuyait l'expert des demandeurs n'avait pas pour objet d'examiner la structure, n'a porté que sur le rez-de-chaussée, et ses auteurs ne pouvaient pas dire si des barres structurelles avaient été examinées. Aucune « non-conformité fondamentale » dans les éléments porteurs n'a donc été établie. De plus, même selon la version des demandeurs, la non-conformité a été signalée près de cinq ans après sa prétendue découverte, un délai déraisonnable pour un défaut présenté comme menaçant la stabilité de l'immeuble.

Le résultat

La demande a été rejetée. Les demandeurs ont été condamnés, solidairement, à verser aux promoteurs des frais d'un montant total de 80 000 ₪ dans un délai de 30 jours. Pour fixer ce montant, le tribunal a tenu compte de l'issue, de la complexité de la procédure et du comportement procédural des parties. La consignation versée par les demandeurs sera transférée aux promoteurs en déduction des frais. Ce jugement de première instance est susceptible d'appel.

Cet article résume une décision publiée, en langage simple, et ne constitue pas un avis juridique. Chaque cas dépend de ses circonstances. Les noms des parties ont été omis. Il s'agit d'une décision de première instance, susceptible de recours.