נציגות של בניין מגורים בנתניה תבעה את היזם שבנה אותו בגין ליקויי איטום, צנרת ושקיעות ריצוף ברכוש המשותף, והיזם טען להתיישנות ולחלוף תקופות הבדק והאחריות. בית המשפט דחה את טענות הסף, קבע שהיזם איבד את זכות התיקון וחייב אותו בפיצוי חלקי, לצד דחיית הדרישה להחזר עבודות איטום שהנציגות ביצעה בעצמה.
מה קרה
הבניין, בן 9 קומות ו־41 דירות, קיבל טופס 4 באוקטובר 2013. ביום 10.11.2013 נחתם פרוטוקול מסירה של הרכוש המשותף, ובדצמבר 2013 נמסרו הדירות. כבר בשנה הראשונה לאכלוס התגלו חדירות רטיבות, שקיעות של אבנים משתלבות בחצר ובחניון וליקויים נוספים. לאורך השנים פנו הדיירים והנציגות שוב ושוב ליזם ולקבלן המבצע, ביוני 2019 נשלח מכתב התראה, ובנובמבר 2020 הוגשה התביעה.
במהלך ההליך מינה בית המשפט מהנדס כמומחה מטעמו. בינתיים, בשל נזילות חוזרות, הזמינה הנציגות בשנת 2022 תיקונים ב־17 מרזבים וצינורות ביוב בעלות של 42,316 ₪ כולל מע"מ, ובשנת 2024, אחרי שהרטיבות בצד אחד של הבניין החריפה, ביצעה עבודת איטום חיצונית בסנפלינג בעלות של 128,700 ₪ כולל מע"מ.
טענות הצדדים
הנציגות דרשה בסיכומיה כ־280,000 ₪, ובהם עלות האיטום מ־2024, הסכום שקבע המומחה ועלויות חוות הדעת. היא טענה שהיזם קיבל הזדמנויות רבות לתקן ולא עשה זאת כראוי.
היזם טען שהתביעה התיישנה, משום שהרכוש המשותף נמסר בנובמבר 2013 והתביעה הוגשה רק שבע שנים אחר כך, ושתקופות הבדק והאחריות לפי חוק המכר (דירות) חלפו. עוד טען שחלק מהליקויים נובע מבלאי ומתחזוקה לקויה של הדיירים, שלא ניתנה לו הזדמנות לתקן, ושהדרישה בגין תיקוני הצנרת היא הרחבת חזית אסורה, כי לא הופיעה בכתב התביעה.
ההכרעה
התיישנות: בית המשפט הסביר שבתביעה של נציגות על הרכוש המשותף אין להיצמד אוטומטית לתאריך פרוטוקול המסירה. יש לבדוק מתי התגבשה עילת התביעה בפועל, ולפי סעיף 8 לחוק ההתיישנות, כשהעובדות לא היו ידועות לתובע, המרוץ מתחיל ממועד הגילוי. כאן הוכח שהרטיבות והשקיעות התגלו החל מאמצע 2014 ובחורף 2016, ולכן התביעה הוגשה בזמן.
תקופות הבדק והאחריות: בפרוטוקול המסירה נכתב במפורש "הבדיקה לצורך חוסרים בלבד", כלומר לא נעשתה מסירה מלאה ותקינה. מעבר לכך, היזם קיבל הודעות על הליקויים כבר מהשנה הראשונה. בית המשפט הוסיף שגם כשהתקופות חולפות, החוק אינו שולל תביעה ברשלנות או מכוח החוזה, אלא שאז על התובע להוכיח בעצמו את מקור הליקוי ואת הקשר הסיבתי.
זכות התיקון: נקבע שהיזם איבד אותה. הוא קיבל הזדמנויות רבות משנת 2014, התיקונים לא הצליחו, ובהודעה לבית המשפט מדצמבר 2021 הצהיר שהוא מעדיף פיצוי כספי על פני תיקון בעין.
מה נפסק ומה נדחה:
- בית המשפט אימץ את חוות דעת המומחה, שהעריך את הליקויים שבאחריות היזם ב־49,000 ₪ בתוספת מע"מ. מתוכם הופחתו 3,000 ₪ שהמומחה המליץ עליהם לפנים משורת הדין בלבד, בעניין שהתקן לגביו פורסם אחרי הוצאת היתר הבנייה.
- תיקוני הצנרת אושרו: כתב התביעה כבר עסק בנזילות מהמרזבים המשותפים, והתיקונים נועדו להקטין את הנזק באותם ליקויים, ולכן אין כאן הרחבת חזית.
- הדרישה בגין האיטום משנת 2024 נדחתה: העבודה בוצעה באופן עצמאי, ללא פיקוח המומחה, ולא הוכח קשר סיבתי ישיר בינה לבין עבודות הבנייה המקוריות.
- ליקויי רטיבות בתוך דירות מסוימות נקבעו כעניין של בלאי ותחזוקה, ובדירה אחת העובש יוחס לאוורור לא נאות.
התוצאה
היזם חויב לשלם לנציגות 46,000 ₪, בתוספת 25% (11,500 ₪) משום שהעבודה תבוצע בידי קבלן חיצוני, ופיקוח הנדסי של 5,000 ₪, ובסך הכול 62,500 ₪ בתוספת מע"מ. נוסף על כך ישיב 42,316 ₪ בגין תיקוני הצנרת. בשל הקבלה החלקית נפסקו הוצאות משפט של 20,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין של 15,000 ₪ כולל מע"מ. הסכומים ישולמו בתוך 30 יום. ניתן לערער על פסק הדין.
מה לומדים מזה
- פרוטוקול מסירה של הרכוש המשותף שבודק חוסרים בלבד אינו מסירה מלאה; קראו אותו לפני החתימה והוסיפו הסתייגות אם צריך.
- תעדו בכתב כל פנייה ליזם ולקבלן מהיום הראשון; התיעוד הוא שמוכיח מתי התגלו הליקויים ושהיזם קיבל הזדמנות לתקן.
- גם אחרי שחלפו שנים מהמסירה, ייתכן שהתביעה לא התיישנה אם הליקויים התגלו מאוחר יותר; בדקו זאת לפני שאתם מוותרים.
- לפני שאתם מבצעים תיקון גדול בעצמכם במהלך ההליך, עדכנו את הצד השני ואת בית המשפט ודאגו שהמומחה יבדוק, אחרת ייתכן שלא תקבלו החזר.
- תחזוקה שוטפת של מערכות ושל הדירות היא באחריותכם; ליקוי שנובע מבלאי או מאוורור לקוי לא ייזקף לחובת היזם.
הכתבה מתארת פסק דין שפורסם, בתמצית ובשפה פשוטה, ואינה מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. שמות הצדדים הושמטו. פסק הדין ניתן בערכאה דיונית, וייתכן שיוגש עליו ערעור.
