רוכשי בית איחרו בתשלום יתרת התמורה, אחרי שהמוכר עצמו איחר בכשלושה חודשים בהשגת טופס 4, והמוכר ביטל את ההסכם כבר שלושה ימים אחרי המועד האחרון. בית המשפט העליון קבע שהאיחור אמנם היה הפרה יסודית, אבל חובת תום הלב חייבה את המוכר לתת ארכה קודם, ולכן הביטול לא תקף וההסכם יקוים.
מה קרה
ביולי 2020 נחתם הסכם למכירת בית מגורים בתחום מועצה מקומית ביהודה ושומרון, תמורת 3,620,000 ₪ (מתוכם 200,000 ₪ עבור משאבת חום ומערכת מיזוג). הרוכשים שילמו מיליון ₪ סמוך לחתימה, ונותרה יתרה של 2,620,000 ₪.
המוכר התחייב להשיג טופס 4 ואישור אכלוס בתוך 12 חודשים, עד 5.7.2021, והפרת התחייבות זו הוגדרה בנספח להסכם כהפרה יסודית. עוד נקבע שכל עוד אין טופס 4, היתרה תשולם בתוך 10 ימי עסקים מהיום שהטופס יומצא לרוכשים, ובינתיים הם רשאים לגור בבית כשוכרים. ההסכם הגדיר את מועדי התשלום כ"התחייבות יסודית", אך קבע שאיחור של עד 7 ימים לא ייחשב הפרה כלל. באוקטובר 2020 עברו הרוכשים לגור בבית.
טופס 4 ניתן רק ב־7.10.2021, כשלושה חודשים אחרי המועד שנקבע, והועבר לרוכשים ב־10.10.2021. למחרת פנו הרוכשים לבנק לקבלת משכנתא. היתרה הייתה צריכה להשתלם עד 21.10.2021, ועם ימי החסד עד 28.10.2021, אך לא שולמה. ב־31.10.2021 שלח המוכר הודעת ביטול. כבר למחרת נתן הבנק אישור עקרוני למשכנתא של 2,394,000 ₪ והודיע שיעביר את הכסף בתוך שני ימי עסקים לאחר חתימה על המסמכים, אך המוכר סירב לחתום. משא ומתן על ארכה לא הבשיל.
בית המשפט המחוזי בירושלים קבע שהביטול כדין, הורה על פינוי הבית והשבת הכסף, וחייב את הרוכשים בדמי שימוש של 12,000 ₪ לחודש. הרוכשים ערערו, ובינתיים עוכב ביצוע הפינוי.
האם האיחור בתשלום היה הפרה יסודית?
כן. הרוכשים טענו שההסכם קרא לתשלום "התחייבות יסודית" ולא אמר במפורש שהפרתו היא "הפרה יסודית". בית המשפט דחה זאת: אין צורך במילים מסוימות, ומי שמכתיר התחייבות כיסודית מתכוון שהפרתה תהיה הפרה יסודית. בית המשפט הוסיף שהסעיף אינו "תניה גורפת" שאינה תקפה, כי הוא מתייחס רק לשלוש התחייבויות מרכזיות (העברת הזכויות, מסירת החזקה ותשלום המחיר) ומבחין בין איחור קל של עד שבוע לבין איחור משמעותי.
ובכל זאת, הביטול לא היה בתום לב
הפרה יסודית מאפשרת בדרך כלל לבטל חוזה מיד, בלי ארכה. אבל לפי סעיף 39 לחוק החוזים, גם שימוש בזכות חוזית חייב להיעשות בתום לב. בית המשפט הבהיר שחוסר תום לב אינו מחייב תחבולה או מעשה אקטיבי, ושבמקרים חריגים הוא יכול לחייב את הנפגע לתת ארכה גם כשההפרה יסודית. כאן היה מקרה כזה, משלושה טעמים שמצטברים זה לזה:
- המוכר עצמו הפר הפרה יסודית כשאיחר בטופס 4, ומועד התשלום היה תלוי בטופס. האיחור יצר אצל הרוכשים אי ודאות לגבי המועד שבו יידרשו לשלם, ולכן היה על המוכר לשתף פעולה איתם.
- הביטול נשלח שלושה ימים בלבד אחרי המועד האחרון, וזו עמידה דווקנית על הזכות.
- הרוכשים נזקקו לזמן קצר מאוד כדי לשלם, והמוכר לא הראה שאיחור כזה היה גורם לו נזק ממשי.
לדעת בית המשפט, די היה בהמתנה של ימים ספורים. גם אם הרוכשים יכלו לפעול מהר יותר, לכך משקל מועט מאוד בתמונה הכוללת. גם הטענה שלא העבירו את ההון העצמי (כ־6% מהמחיר) נדחתה, כי אחרי הודעת הביטול לא היה ברור אם העסקה תושלם.
התוצאה
הערעור התקבל, ונקבע שההסכם בוטל שלא כדין ויקוים. הבעלות תועבר לרוכשים, שממשיכים לגור בבית. הם ישיבו למוכר את מה שהחזיר להם בעקבות פסק הדין של המחוזי, וישלמו את יתרת התמורה בסך 2,620,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מ־28.10.2021, בניכוי דמי השימוש ששילמו בפועל. הצדדים יגישו תוך 30 יום הודעה משותפת על הסכום, ואחריה יינתן פסק דין משלים. שני הצדדים הפרו הפרה יסודית, ולכן הפיצויים המוסכמים קוזזו ואיש מהם לא ישלם אותם. ההוצאות שנפסקו נגד הרוכשים בוטלו, והמוכר ישלם להם הוצאות בשתי הערכאות בסך כולל של 50,000 ₪.
מה לומדים מזה
- מוכר שהפר בעצמו את ההסכם, למשל באיחור בטופס 4, צריך לנהוג בגמישות לפני שהוא מבטל בגלל איחור של הרוכש.
- לפני ביטול חוזה, גם בהפרה יסודית, כדאי לשלוח התראה ולתת ארכה קצרה. ביטול מיידי עלול להיפסל בגלל חוסר תום לב.
- רוכש שמחכה לטופס 4: הכינו את המשכנתא מראש ועדכנו את הבנק, כדי שתוכלו לשלם בתוך המועד הקצר שבהסכם.
- אם אתם צפויים לאחר בתשלום, פנו למוכר בכתב ובקשו ארכה לפני שהמועד חולף.
- קראו בעיון את סעיף ההפרות היסודיות בהסכם המכר: גם המילים "התחייבות יסודית" מספיקות כדי שאיחור בתשלום ייחשב הפרה יסודית.
הכתבה מתארת פסק דין שפורסם, בתמצית ובשפה פשוטה, ואינה מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו. שמות הצדדים הושמטו. פסק הדין ניתן בערכאה דיונית, וייתכן שיוגש עליו ערעור.
